Valeur verte 2026 : jusqu’à 25 % de décote pour les passoires

Avec 958 000 transactions cumulées sur douze mois fin février 2026 et une hausse de 11 % sur un an, le marché de l’ancien retrouve des couleurs. Mais derrière la reprise, les chiffres publiés par les Notaires de France confirment un creusement inédit de l’écart de prix entre logements performants et passoires thermiques. La « valeur verte » s’impose comme le nouvel arbitre du marché immobilier 2026.

Une reprise réelle, mais sous contraintes

Dans sa note de conjoncture immobilière n°71 publiée le 27 avril 2026, le Conseil supérieur du notariat dresse un tableau nuancé du marché de l’ancien. Sur les douze mois écoulés à fin février 2026, 958 000 transactions ont été enregistrées en France (hors Mayotte), contre un point bas de 832 000 en septembre 2024. La progression annuelle atteint ainsi près de 11 %, mais l’on reste très loin du pic historique de 1 251 000 transactions d’août 2021.

Les Notaires qualifient cette dynamique de « reprise sans excès et sous contraintes ». La principale contrainte est financière : après un assouplissement marqué en 2024-2025, le taux moyen des crédits immobiliers est remonté à 3,23 % en février 2026 (contre 3,17 % en janvier), signe que la décrue est désormais derrière nous. C’est dans ce contexte que la performance énergétique des biens devient un facteur de différenciation majeur.

40 % des transactions concernent des passoires ou des biens énergivores

Le constat dressé par les Notaires est sans appel : en 2024, les ventes de logements anciens se répartissent entre 27 % de biens performants (étiquettes A, B, C), 33 % de biens intermédiaires (étiquette D) et 40 % de biens énergivores (étiquettes E, F et G). Autrement dit, près d’un acquéreur sur deux achète aujourd’hui un logement qui devra faire l’objet de travaux significatifs pour respecter les seuils de décence énergétique des prochaines années.

Cette structure du marché explique en grande partie la montée en puissance de l’audit énergétique réglementaire et la vigilance accrue des banques sur le DPE au moment de l’instruction des prêts. L’étiquette énergétique n’est plus seulement un indicateur environnemental : elle est devenue un déterminant central de la valeur, de la liquidité et du financement des biens.

La décote s’accentue : jusqu’à 25 % d’écart pour une maison G

Le creusement de l’écart de prix entre logements performants et passoires thermiques est documenté de manière précise. D’après les indicateurs publiés par les Notaires :

• Une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’une maison équivalente classée D.
• Pour un appartement classé G, la décote moyenne atteint 12 % par rapport à un bien comparable classé D.
• L’écart entre une maison E et une maison D, qui n’était que de –5 % en 2021, atteint désormais –9 % en moyenne.

Cette « valeur verte » négative – c’est-à-dire la décote subie par les biens énergivores – ne cesse de progresser depuis 2021. Selon les Notaires, un logement classé F ou G peut perdre, selon les régions et le type de bien, de 5 % à plus de 20 % de sa valeur par rapport à un bien comparable mieux classé. Le constat est posé par le Journal de l’Agence : « le fossé se creuse sur la valeur des biens » entre les classes performantes et énergivores.

Pourquoi cet écart se renforce-t-il ?

Trois mécanismes se conjuguent. D’abord, l’interdiction de location des logements classés G, effective depuis le 1^er janvier 2025, transforme une partie du parc en biens non louables et donc dévalorisés. Ensuite, la perspective d’extension de l’interdiction aux logements F en 2028 incite acheteurs et investisseurs à intégrer le coût des travaux dans leur offre. Enfin, la hausse des prix de l’énergie – à l’image du tarif repère du gaz qui a bondi de 15,4 % au 1^er mai 2026 selon la Commission de régulation de l’énergie – rend les passoires thermiques de plus en plus coûteuses à occuper.

Le nouveau DPE rebat partiellement les cartes

L’entrée en vigueur, au 1^er janvier 2026, du nouveau coefficient de conversion de l’électricité (abaissé de 2,3 à 1,9) modifie la donne pour une partie du parc. Selon les estimations gouvernementales, près de 850 000 logements pourraient sortir mécaniquement du statut de passoire thermique grâce à ce nouveau mode de calcul, principalement parmi les biens chauffés à l’électricité.

Cette réforme améliore la situation d’une partie des vendeurs et des bailleurs, mais elle ne supprime pas la nécessité de la rénovation : un logement reclassé administrativement reste, dans les faits, énergivore tant que ses parois et son système de chauffage n’ont pas été traités. Pour les acquéreurs avertis, l’audit énergétique reste le seul document fiable pour évaluer la performance réelle et le coût des travaux à venir.

Ce que ça change pour vous

Que vous soyez vendeur, acquéreur ou bailleur, les chiffres 2026 confirment plusieurs réflexes patrimoniaux à intégrer dès aujourd’hui :

• Vendre une passoire sans audit, c’est négocier en aveugle. L’audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis avril 2023 pour la vente d’un bien F ou G en monopropriété, devient un outil de négociation : il chiffre les travaux et permet de défendre le prix face aux acquéreurs qui appliquent automatiquement une décote.
• Acheter un bien E, F ou G peut être une opportunité. La décote moyenne de 9 % à 25 % crée une marge de manœuvre, à condition de disposer d’un plan de travaux crédible et chiffré et de mobiliser MaPrimeRénov’, les CEE et l’éco-PTZ.
• En copropriété, le DPE collectif et le PPPT sont décisifs. Depuis le 1^er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire quelle que soit la taille de la résidence, et le PPPT s’impose à toutes les copropriétés de plus de quinze ans. Sans ces documents, la valorisation d’un lot s’effrite.
• Vérifier l’impact du nouveau DPE. Pour les logements chauffés à l’électricité, refaire un DPE après le 1^er janvier 2026 peut faire gagner une à deux classes énergétiques et restaurer la valeur du bien.

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Bureau d’études indépendant, Mon Écosystème intervient à toutes les étapes du parcours énergétique et patrimonial : audit énergétique réglementaire, DPE individuel et collectif, mission de Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR), Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) en copropriété, et l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, termites).

Dans un marché où la valeur verte devient le premier critère d’arbitrage, sécuriser la performance énergétique de votre bien n’est plus optionnel : c’est un levier de valorisation et de protection patrimoniale. Contactez nos équipes pour un diagnostic personnalisé de votre situation et un chiffrage des aides mobilisables.

Sources : Notaires de France – Note de conjoncture n°71 (27 avril 2026) – Immo Matin – Journal de l’Agence – Ministère de l’Économie – DPE 2026.