Le Service de la donnée et études statistiques (SDES) dénombre 5,4 millions de passoires thermiques au 1er janvier 2025, contre 5,8 millions un an plus tôt. Une baisse en trompe-l’œil : 38 % de ces sorties tiennent à la réforme du mode de calcul du DPE, pas à des travaux. Et dès 2026, 850 000 logements supplémentaires devraient changer d’étiquette sans coup de pinceau. Décryptage chiffré d’un parc qui se transforme plus vite sur le papier que dans les murs.
Une photographie statistique nette : 5,4 millions de logements en F et G
Publiées en novembre 2025 par le SDES (Ministère de la Transition écologique), les dernières estimations du parc de logements par classe de performance énergétique offrent un instantané précis du chemin restant à parcourir. Sur les 37,4 millions de logements que compte la France (résidences principales, secondaires et logements vacants), 5,4 millions sont classés F ou G au 1er janvier 2025, soit 14,4 % du parc.
Un an plus tôt, ces logements étaient 5,8 millions (15,6 %). La baisse atteint donc 1,2 point de pourcentage, soit environ 400 000 logements sortis de la catégorie des passoires thermiques en douze mois. Une tendance positive, mais qui doit être lue avec prudence (voir plus bas).
Focus sur les seules résidences principales : sur 30,9 millions de logements occupés à titre principal, le SDES estime à 3,9 millions le nombre de F et G, soit 12,7 %. Les passoires sont sur-représentées dans les logements vacants et les résidences secondaires, souvent anciens et peu rénovés.
L’effet « réforme du DPE » : 38 % de la baisse sans aucuns travaux
C’est l’un des enseignements majeurs de l’étude du SDES : la réforme méthodologique du DPE, entrée en vigueur en février 2024 pour les petits logements, explique à elle seule environ 160 000 sorties de la catégorie des passoires. Soit 38 % du recul total observé en un an.
Concrètement, ces logements ne sont pas devenus plus performants : ils ont changé d’étiquette parce que la grille de calcul a été ajustée, notamment pour les surfaces inférieures à 40 m². Le reste de la baisse provient effectivement de travaux (isolation, changement d’équipement de chauffage) et d’opérations de démolition-reconstruction.
Pour rappel, en 2025, l’Anah a soutenu un volume record de rénovations : 4,39 milliards d’euros d’aides distribuées et 379 428 logements rénovés. Ces chiffres expliquent la part « réelle » de la baisse du parc des passoires.
2026 : une nouvelle bascule statistique avec le coefficient électricité
L’effet « réforme » va se poursuivre dès 2026. Un nouvel arrêté entre en vigueur pour mieux valoriser l’électricité décarbonée dans le calcul du DPE, en abaissant son coefficient d’énergie primaire par rapport au gaz et au fioul. Selon les estimations rendues publiques par les pouvoirs publics, 850 000 logements supplémentaires verraient leur étiquette s’améliorer mécaniquement, sans qu’aucuns travaux n’aient été engagés.
Pour les propriétaires concernés (typiquement : logements chauffés à l’électricité aujourd’hui en F qui basculeraient en E), cette évolution change radicalement la donne juridique et patrimoniale. Mais elle pose aussi une question de fond : la baisse statistique du nombre de passoires reflète-t-elle vraiment l’amélioration énergétique du parc, ou principalement un effet de mesure ?
Le calendrier des interdictions de location, inchangé
Le législateur n’a pas modifié les échéances de la loi Climat et Résilience. Les bailleurs doivent toujours composer avec un calendrier strict :
- 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G (déjà en vigueur).
- 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction aux logements F.
- 1er janvier 2034 : extension aux logements E.
Selon les données consolidées par le service public, le parc locatif privé comptait encore récemment 453 000 logements G et 693 000 logements F. Ces volumes sont au cœur de la tension sur le marché locatif. La part des annonces de location concernant des biens F ou G est tombée à 8 % au 1er janvier 2025, contre 14 % à l’été 2021.
Ce que ça change pour vous
Pour les propriétaires bailleurs : si votre logement est aujourd’hui classé F et chauffé à l’électricité, il peut être pertinent de refaire établir un DPE après l’entrée en vigueur du nouveau coefficient en 2026. Un reclassement en E vous permettrait de continuer à louer jusqu’en 2034. Attention toutefois : cette amélioration n’aura aucun effet sur vos factures d’énergie réelles ni sur le confort des occupants.
Pour les propriétaires occupants : la baisse statistique du nombre de passoires ne doit pas faire oublier que seul un audit énergétique réglementaire permet d’identifier un plan de travaux cohérent (gestes prioritaires, scénarios BBC compatibles). C’est aussi le passage obligé pour mobiliser MaPrimeRénov’ Parcours accompagné.
Pour les copropriétés : l’écart entre la classe DPE du logement individuel et celle du DPE collectif obligatoire en 2026 peut être déterminant pour bâtir un Plan Pluriannuel de Travaux pertinent.
Une trajectoire encore éloignée de l’objectif national
La Stratégie nationale bas-carbone vise un parc 100 % rénové au niveau BBC à l’horizon 2050. Au rythme actuel des baisses « réelles » (hors effet réforme), il faudrait plusieurs décennies supplémentaires pour faire disparaître les 5,4 millions de logements F et G. La trajectoire est d’autant plus exigeante que le marché de la rénovation a enregistré son cinquième trimestre consécutif de recul en volume au premier trimestre 2026, selon la note de conjoncture de la FFB.
Au-delà des chiffres, la priorité 2026 affichée par l’Anah est désormais la qualité des rénovations et la sécurisation du parcours des ménages, plutôt que la course aux volumes.
Mon Écosystème vous accompagne
Notre bureau d’études intervient sur l’ensemble des leviers de la performance énergétique du bâtiment : DPE (vente, location, collectif), audit énergétique réglementaire, PPPT en copropriété, accompagnement en tant que Mon Accompagnateur Rénov’ et diagnostics immobiliers (amiante, plomb, électricité, gaz, termites).
Vous êtes propriétaire bailleur d’un logement F ou G ? Copropriétaire confronté à un PPPT ou un DPE collectif ? Conseil syndical en quête d’un partenaire fiable pour planifier vos travaux ? Contactez-nous pour un premier échange : nous étudions votre situation et vous orientons vers la prestation la mieux adaptée à votre échéance et à votre budget.
Sources : SDES – Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 ; Anah – Orientations 2026 ; Service-public.fr – Interdiction de location des passoires ; FFB – Note de conjoncture mars 2026.