Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau diagnostic réglementaire s’ajoute à la liste des contrôles obligatoires : le Diagnostic Structurel des bâtiments d’habitation collectifs. Instauré par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en application de la loi « Habitat Dégradé », il vise à prévenir les effondrements d’immeubles anciens et à protéger les occupants. Voici ce que copropriétés, syndics et propriétaires doivent retenir.
Un nouveau diagnostic né de la loi « Habitat Dégradé »
Le Diagnostic Structurel Obligatoire (DSO) trouve son origine dans la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite « loi Habitat Dégradé ». Adoptée à la suite de plusieurs effondrements meurtriers d’immeubles dégradés en France, cette loi crée un dispositif inédit destiné à identifier en amont les pathologies structurelles susceptibles d’affecter la solidité d’un bâtiment.
Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 et l’arrêté du 22 août 2025 en précisent désormais les modalités concrètes : périmètre d’application, contenu du rapport, compétences exigées des professionnels et conditions de renouvellement. Le nouveau dispositif est codifié aux articles R. 126-43-1 à R. 126-43-11 du Code de la construction et de l’habitation.
Quels immeubles sont concernés ?
L’obligation ne pèse pas indistinctement sur tous les immeubles. Pour qu’un bâtiment soit soumis au Diagnostic Structurel Obligatoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Une condition d’âge : il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation collectif de plus de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction ;
- Une condition de localisation : l’immeuble doit être situé dans un secteur géographique préalablement délimité par délibération du conseil municipal.
Les communes sont chargées de définir ces secteurs « à risque » sur la base de critères objectifs : proportion significative de logements dégradés, concentration de bâti ancien, caractéristiques techniques et architecturales fragiles, nature des sols et historique de désordres. Le ministère de la Transition écologique présente ce dispositif comme un nouvel outil pour prévenir les effondrements liés à l’habitat dégradé.
Notification, délais et fréquence
Une fois les secteurs délimités, la commune notifie les propriétaires concernés — propriétaires uniques ou syndicats de copropriétaires — par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, l’information est diffusée par affichage en mairie ou directement sur la façade de l’immeuble.
Un délai de 18 mois pour faire réaliser le diagnostic
À compter de la notification, le propriétaire ou la copropriété dispose de 18 mois pour faire réaliser le diagnostic structurel et transmettre le rapport à la mairie. Passé ce délai, le maire peut faire procéder d’office au diagnostic, aux frais du propriétaire ou de la copropriété.
Un renouvellement décennal
Le diagnostic doit ensuite être renouvelé au moins une fois tous les 10 ans. Pour les bâtiments neufs entrant dans le périmètre, le premier diagnostic est exigible à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux.
Que contient le rapport ?
Le contenu du Diagnostic Structurel est strictement encadré. Le rapport doit notamment décrire l’état apparent des éléments structurels (fondations, murs porteurs, planchers, charpentes), identifier les désordres visibles, leurs causes probables et leur niveau de gravité, et formuler des recommandations sur les investigations complémentaires ou les travaux à engager.
L’arrêté du 22 août 2025 définit le modèle de rapport à utiliser par le professionnel. Ce formalisme garantit l’homogénéité des diagnostics sur l’ensemble du territoire et facilite leur exploitation par les services municipaux.
Qui peut réaliser le diagnostic ?
Le décret encadre strictement les compétences exigées des professionnels. Le diagnostiqueur — personne physique ou morale — doit justifier de compétences avancées en :
- techniques de construction traditionnelles et contemporaines, gros œuvre et second œuvre ;
- évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments (modélisation et calculs de structure, distribution des charges, fondations, géotechnique) ;
- produits, matériaux et équipements techniques du bâtiment ;
- pathologies du bâti et risques liés aux sols et à l’environnement.
Une formation supérieure en techniques du bâtiment, génie civil ou géotechnique, ainsi qu’une expérience avérée en diagnostic structurel, sont requises. Le professionnel doit également souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle d’un montant minimal de 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d’assurance. Enfin, il doit respecter une obligation d’indépendance et d’impartialité vis-à-vis du propriétaire et des entreprises intervenant sur le bâtiment.
Ce que ça change pour vous
Pour les copropriétaires et les syndics, ce nouveau diagnostic suppose d’anticiper : vérifier dès aujourd’hui si la commune a délibéré sur la délimitation de secteurs, intégrer le coût du diagnostic dans le budget prévisionnel et coordonner sa réalisation avec les autres obligations en cours (DPE collectif, Plan Pluriannuel de Travaux, audit énergétique). Le DSO peut révéler des désordres jusque-là ignorés et déclencher des travaux importants ; mieux vaut en avoir conscience avant de subir une notification municipale.
Pour les propriétaires bailleurs, le diagnostic structurel n’entre pas dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors d’une vente ou d’une location, mais il constitue un document de référence essentiel sur l’état de l’immeuble. Sa transmission au syndic et son archivage sont indispensables.
Une nouvelle pièce du puzzle réglementaire
Le Diagnostic Structurel Obligatoire s’inscrit dans une vague de réformes qui transforment en profondeur le métier du diagnostic immobilier en 2026 : DPE à validité réduite à cinq ans, audit énergétique étendu aux logements classés E, DPE collectif généralisé aux copropriétés de moins de 50 lots, mise à jour des arrêtés préfectoraux sur les termites. Pour les copropriétés des centres anciens, la conjonction de ces obligations appelle une stratégie globale plutôt qu’une gestion au coup par coup.
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