Passoires thermiques : ce que change le projet de loi Lecornu pour les bailleurs

Le 23 avril 2026, Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille un projet de loi logement qui rebat les cartes pour les propriétaires bailleurs de logements classés F ou G. Combiné à la réforme du DPE entrée en vigueur le 1^er janvier 2026, le paysage de la rénovation énergétique change profondément ce printemps. Décryptage des deux annonces et de leurs conséquences pour les propriétaires, syndics et professionnels du diagnostic.

La réforme du DPE : 850 000 logements sortis du statut de passoire

Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification, annoncée par le ministère de l’Économie, vise à mieux refléter le mix énergétique français, fortement décarboné, et à valoriser les logements chauffés à l’électricité.

Conséquence directe : environ 850 000 logements changent de classe énergétique sans qu’aucun travaux ne soit entrepris. La grande majorité d’entre eux quittent les classes F et G — autrement dit le statut de « passoire thermique » — pour basculer en classe E voire D.

Cette mécanique a été contestée par plusieurs associations environnementales, qui y voient un assouplissement déguisé du calendrier d’interdiction de location. Pour les propriétaires bailleurs concernés, l’effet est néanmoins immédiat : un logement classé F au 31 décembre 2025 peut, depuis janvier, être loué légalement s’il est repassé en E, sans aucune intervention.

Le projet de loi Lecornu : remise en location sous engagement de travaux

L’annonce du 23 avril va plus loin. Présenté à Marseille par le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre délégué au Logement Vincent Jeanbrun, le projet de loi rouvre la possibilité de louer des passoires thermiques classées F ou G — y compris celles qui n’ont pas bénéficié de la réforme du coefficient électrique.

Le mécanisme proposé est le suivant : le propriétaire peut continuer à mettre en location ou remettre sur le marché son bien classé F ou G, à condition de signer un engagement de travaux sur une durée fixe :

• 3 ans pour les maisons individuelles ;
• 5 ans pour les appartements en copropriété, le délai supplémentaire tenant compte de la complexité décisionnelle des assemblées générales et de l’obligation d’inscription des travaux dans le PPPT.

L’exécutif annonce un objectif de 650 000 à 700 000 biens remis dans le circuit locatif d’ici 2028, dans un contexte de tension extrême sur le parc locatif privé. Les sources gouvernementales évoquent également un mécanisme de bonification de MaPrimeRénov’ pour ces propriétaires engagés dans une rénovation d’ampleur.

Ce que ça change pour vous, propriétaire ou syndic

Concrètement, trois cas de figure se dessinent ce printemps 2026 :

• Vous êtes propriétaire d’un bien classé F ou G chauffé à l’électricité : faites refaire votre DPE. La nouvelle méthode peut vous faire gagner une classe et lever toute interdiction de location, sans le moindre euro de travaux.
• Vous êtes propriétaire bailleur d’un logement non chauffé à l’électricité : si le projet de loi est adopté, vous pourrez louer sous condition d’un engagement de travaux à 3 ou 5 ans. Un audit énergétique réglementaire devient quasi-incontournable pour cadrer le programme de travaux.
• Vous êtes membre d’un conseil syndical ou syndic professionnel : le délai de 5 ans pour les appartements impose une articulation fine avec le PPPT et les décisions d’assemblée générale. Anticiper dès maintenant les votes de travaux et la programmation pluriannuelle est la meilleure protection.

Les obligations qui restent en vigueur

Les annonces du printemps 2026 ne suppriment aucune des obligations existantes en matière de diagnostic. Le DPE reste obligatoire à la vente comme à la location, l’audit énergétique réglementaire demeure exigé pour les ventes de biens classés F ou G en monopropriété, et le PPPT s’impose toujours aux copropriétés selon le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.

Le projet de loi modifie les conditions de mise en location, pas les obligations d’information. Un acquéreur ou un locataire reste en droit d’exiger un DPE et, le cas échéant, un audit énergétique conforme. Les diagnostics réglementaires complémentaires — amiante, plomb, électricité, gaz, termites — conservent leur périmètre habituel.

Une réforme contestée mais qui répond à une réalité du marché

Le projet de loi divise. Le Réseau Action Climat dénonce « un recul » et la Confédération nationale du logement parle d’« une moquerie » envers les locataires. À l’inverse, les fédérations de propriétaires bailleurs saluent une mesure pragmatique face à la pénurie locative et à la complexité de financement des rénovations d’ampleur.

L’arbitrage gouvernemental traduit un choix politique : préserver l’offre locative à court terme, en pariant sur la dynamique de rénovation pour rattraper le retard climatique d’ici 2028. Les prochains mois diront si l’équilibre tient — beaucoup dépendra du calendrier parlementaire et de la capacité du dispositif MaPrimeRénov’ à absorber la demande, alors que près de 83 000 dossiers sont déjà en attente de traitement à l’Anah.

Sources : economie.gouv.fr, Annonce Lecornu/Jeanbrun du 23 avril 2026, Sorex Pro – analyse juridique.