Entré en phase opérationnelle en 2026, le diagnostic structurel obligatoire issu de la loi « Habitat dégradé » impose aux immeubles collectifs de plus de 15 ans, situés dans des secteurs délimités par leur commune, un contrôle de leur solidité. Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en fixe le contenu, les délais et les sanctions. Décryptage pour les propriétaires et les syndics.
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé a créé un outil inédit : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs. Codifié à l’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), il permet aux communes de définir des secteurs dans lesquels chaque immeuble d’habitation collectif doit faire l’objet d’un examen de sa structure.
Ses modalités d’application sont précisées par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025, complété par l’arrêté du 22 août 2025 qui définit le modèle de rapport à utiliser. Les dispositions réglementaires figurent désormais aux articles R. 126-43-1 à R. 126-43-11 du CCH. En 2026, le dispositif passe du texte à la pratique : les premières communes délimitent leurs périmètres et adressent leurs premières notifications.
Le diagnostic structurel ne s’applique pas à l’ensemble du parc immobilier. Trois conditions cumulatives doivent être réunies :
Autrement dit, tant que votre commune n’a pas adopté de délibération couvrant l’adresse de votre immeuble, l’obligation ne se déclenche pas. C’est un dispositif territorialisé, pensé pour cibler les zones où le bâti ancien présente des risques de dégradation.
Le diagnostic structurel décrit l’état apparent de la solidité du clos, du couvert et des éléments porteurs de l’immeuble. Il recense les désordres affectant la structure et évalue les risques qu’ils représentent pour la sécurité des occupants et des tiers. Il ne s’agit donc pas d’un simple contrôle visuel de façade, mais d’une véritable mission d’ingénierie.
Le décret encadre les compétences exigées du professionnel : le diagnostic doit être réalisé par une personne disposant des qualifications et garanties prévues aux articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7 du CCH, typiquement un bureau d’études structure. Une fois établi, il devra être renouvelé au moins une fois tous les dix ans.
La délibération municipale est notifiée aux propriétaires ou aux syndicats de copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ; à défaut, l’information est diffusée par affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble. Chaque syndic doit ensuite relayer l’information auprès des copropriétaires, conformément à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965.
À compter de cette notification, le propriétaire ou le syndicat dispose d’un délai maximal de 18 mois pour faire réaliser le diagnostic et transmettre le rapport à la commune. Ce délai doit couvrir la mise en concurrence des prestataires, la réalisation effective du diagnostic puis la transmission du rapport.
En cas de non-respect, le maire peut adresser une mise en demeure assortie d’un délai supplémentaire d’un mois. Passé ce délai, il peut faire réaliser le diagnostic d’office, aux frais des propriétaires, les sommes engagées étant recouvrées comme en matière d’impositions directes. Mieux vaut donc anticiper.
Pour les copropriétés, le texte prévoit une articulation importante avec le plan pluriannuel de travaux (PPPT). L’obligation de diagnostic structurel peut être réputée satisfaite lorsque la copropriété a déjà fait réaliser un PPPT, à condition que celui-ci intègre une analyse explicite de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, en y incluant la dimension structurelle.
Cette passerelle n’est pas automatique : un PPPT générique, qui ne traiterait pas la solidité du bâti, ne suffira pas à exonérer la copropriété. D’où l’intérêt de faire réaliser un PPPT solide et complet, qui anticipe à la fois la rénovation énergétique et la sécurité structurelle de l’immeuble.
Diagnostic structurel, PPPT, DPE collectif, audit énergétique réglementaire : les obligations qui pèsent sur les copropriétés et les immeubles collectifs se multiplient et s’articulent entre elles. Notre bureau d’études vous aide à y voir clair, à prioriser les démarches et à mobiliser les bons professionnels qualifiés, pour sécuriser votre patrimoine sans dépenses inutiles.
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Sources : Décret n° 2025-814 du 12 août 2025 (Légifrance) ; Arrêté du 22 août 2025 (Légifrance) ; loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 « Habitat dégradé », articles L. 126-6-1 et R. 126-43-1 à R. 126-43-11 du CCH.