Le groupe SeLoger-Meilleurs Agents a présenté le 2 septembre 2026 son point de marché de rentrée. Deux enseignements retiennent l’attention des propriétaires : le marché de l’ancien plafonne autour de 955 000 transactions, et l’écart de valorisation entre logements performants et logements classés F ou G continue de se creuser. Sur un an, les loyers des biens F et G reculent de 5,7 %, quand ceux des classes A à D se maintiennent.
Fin 2025, tous les signaux semblaient au vert : les transactions avaient bondi de 12,7 % sur un an, les prix progressaient de 2 % et les taux de crédit s’étaient stabilisés autour de 3,4 %. Le scénario d’une accélération en 2026 paraissait acquis. Il n’a pas eu lieu.
Selon les données présentées lors de la conférence de rentrée du groupe SeLoger-Meilleurs Agents, le marché de l’ancien devrait atteindre 955 000 ventes sur douze mois glissants au début 2027, soit une quasi-stabilité par rapport à 2025. Thomas Lefebvre, directeur scientifique du groupe, rappelle que, rapporté au nombre de ménages, le marché français devrait tourner autour d’un million de transactions annuelles pour atteindre son plein potentiel : il manque donc 50 000 à 70 000 ventes.
Côté prix, la carte est contrastée. Sur un an, les dix plus grandes villes reculent de 0,4 % et les cinquante plus grandes de 0,3 %, alors qu’elles progressaient respectivement de 0,7 % et 0,8 % en septembre 2025. Paris est parfaitement stable. À l’inverse, les territoires ruraux progressent de 3,1 %. Parmi les métropoles, Bordeaux (+2,6 %) et Rennes (+2,5 %) tirent leur épingle du jeu, tandis que Montpellier (-2,2 %) et Nantes (-2,1 %) poursuivent leur correction.
L’explication est d’abord macroéconomique. La remontée des taux longs — l’OAT à 10 ans a franchi le seuil de 4 % pour la première fois depuis 2008 — a fait remonter les taux de crédit immobilier autour de 3,65 %. Conséquence directe : le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage moyen s’établit à 66 m², soit un mètre carré de moins qu’en 2025 et douze mètres carrés de moins qu’en 2020.
Dans le même temps, les coûts de construction ont progressé de 24 % depuis 2020 selon l’indice BT01 de l’Insee, quand la capacité d’emprunt des ménages reculait de 7 %. Le marché du neuf en paie le prix fort : les réservations de logements collectifs tournent autour de 15 000 à 16 000 par trimestre, contre environ 30 000 avant 2022.
La demande, elle, reste bien présente : SeLoger mesure des intentions d’achat en hausse de 12 % par rapport à 2021. Mais elle ne se transforme pas en transactions, faute de financement accessible et de visibilité. Le taux d’épargne des ménages atteint 18 % du revenu disponible, environ quatre points au-dessus de la moyenne des années 2000.
C’est le chiffre le plus parlant pour les propriétaires bailleurs. Sur un an, les loyers des logements classés A, B, C et D progressent de 0,1 %, tandis que ceux des logements classés F et G reculent de 5,7 %. Un écart de près de six points, dans un marché locatif pourtant tendu où les loyers globaux augmentent de 2,6 % sur un an — contre 1 % un an plus tôt — et où l’offre parisienne reste inférieure d’environ 30 % à son niveau d’avant-crise.
Autrement dit : la pénurie locative ne protège plus les logements les moins performants. Les locataires arbitrent, les acquéreurs aussi. La performance énergétique est devenue un critère de prix à part entière, au même titre que la localisation ou la surface.
Second enseignement, plus délicat. La part des logements classés E, F et G dans l’offre locative recule effectivement. Mais SeLoger-Meilleurs Agents souligne que cette baisse apparente des passoires énergétiques résulte en partie des changements successifs de méthode de calcul du DPE, et non de travaux réellement engagés.
Rappelons la chronologie : le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, puis sera abaissé à 1,7 au 1er janvier 2027 en application de l’arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août. Selon la foire aux questions du ministère, environ 300 000 logements supplémentaires sortiront du statut de passoire énergétique par ce seul recalcul.
Pour un propriétaire, la nuance est essentielle : un logement qui change d’étiquette sans travaux consomme exactement autant qu’avant. La facture du locataire ne baisse pas, le confort d’hiver et d’été ne s’améliore pas — et le marché, lui, finit par le voir. C’est précisément ce que traduit le décrochage de 5,7 % sur les loyers F et G.
SeLoger-Meilleurs Agents trace deux trajectoires. Dans un scénario favorable — désescalade géopolitique, inflation maîtrisée, dette publique sous contrôle et politique du logement lisible — le marché pourrait approcher le million de transactions avec des prix en hausse de 2 % à 3 %. Dans le scénario défavorable, les volumes resteraient sous 930 000 ventes et les prix stagneraient.
Dans les deux cas, une constante : la hiérarchie des valeurs selon l’étiquette énergétique ne devrait pas s’inverser. Les leviers identifiés pour une reprise durable incluent d’ailleurs explicitement la stabilité réglementaire, DPE compris.
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